Om du är som jag har du förmodligen sett TV-reklamfilmer som utnyttjar fördelarna med en omvänd hypotekslån. Om dessa annonser har lämnat dig med fler frågor än svaren, satsar jag på att du inte är ensam. Så jag ska kasta lite ljus på omvända inteckningar genom att berätta vad de är, vem är berättigad till en, och vem bör aldrig överväga att få en.
Vad är en omvänd hypotekslån?
En omvänd hypotekslån är ett lån för husägare som fyller 62 år eller äldre som har eget kapital i sitt hem. Eget kapital är skillnaden mellan ditt hem värderade marknadsvärde och hur mycket du är skyldig på det. Till exempel, om ditt hem är värd $ 250.000 och din lånebalans är $ 100.000, då har du $ 150.000 ($ 250.000 - $ 100.000) i eget kapital. Det kallas en omvänd hypotekslån eftersom en långivare betalar dig istället för att du betalar en långivare (som med en vanlig hypotekslån). Du behöver inte visa ett minimum av inkomst eller ens ha bra kredit för att kvalificera dig för en omvänd inteckning - du behöver bara eget kapital i ditt hem. Men precis som med en vanlig hypotekslån måste du slutligen betala tillbaka långivaren för de pengar du lånar.
Varför skulle du vilja ha ett omvändt hypotekslån?
En omvänd hypotekslån kan vara ett snabbt sätt att få pengar du behöver - till exempel för att göra hemförbättringar eller betala medicinska räkningar - eftersom det ger dig tillgång till en del av ditt eget kapital utan att du behöver sälja egendomen, ge upp äganderätten, eller göra månatliga betalningar. Du kan få pengarna som en schablonbelopp, som en serie betalningar, som en kreditlinje eller som en kombination av dessa alternativ, och spendera den som du vill.
De pengar du tar från en omvänd hypotekslån är skattefri och du behöver inte betala tillbaka så länge du bor i hemmet. Det betyder att du aldrig behöver oroa dig för att bli tvingad ur ditt hus eftersom du glömde att göra en månadsbetalning. Men när den sista levande låntagaren flyttar ut, säljer huset eller dör, måste du eller dina arvingar betala tillbaka lånet plus ränta och avgifter.
Hur fungerar en omvänd hypotekslån?
En fråga du kan ha om omvänd inteckning är hur de skiljer sig från vanliga hypotekslån. Med en fast ränta är varje månadsbetalning som du gör består av en revisor och en ränteandel. Huvuddelen blir subtraherad från din utestående lånebalans varje månad, vilket innebär att din skuld blir lite mindre varje gång du gör en betalning. Om bostadspriserna är stabila så blir din egenkapital också lite större varje månad.
Med en omvänd hypotekslån, är detta hela eget kapitalfall flipflopat eftersom du avsiktligt öka din skuld och minska ditt eget kapital. Du konverterar det eget kapital som du har byggt upp i kontanter medan du fortfarande är ägare till ditt hem. Dina utgifter ändras inte. du måste fortfarande betala för underhåll, fastighetsskatt och försäkring, annars kan din långivare kräva att du betalar tillbaka lånet i sin helhet.
Hur mycket pengar betalar en omvänd hypotekslån?
En omvänd hypotekslån är inte för alla, men används klokt, det kan vara en lösning för kontantsträckta pensionärer som har tillräckligt med eget kapital.
I allmänhet är ju äldre du är och ju mer hemmajämförelse du har desto mer pengar kommer du att bli berättigad att få från en omvänd hypotekslån. Men det belopp du kan få beror också på det specifika låneprogram du väljer, de tillåtna lånebegränsningarna, den löpande räntan och om du redan har ett inteckning på din egendom. Reverse mortgages måste vanligtvis vara den enda skulden på ditt hem. Så om du redan har ett inteckning måste du betala av vid stängning med hjälp av intäkter från den nya omvända hypotekslånet.
Var medveten om att få en omvänd inteckning kan avbryta din behörighet för federala eller statliga assistansprogram (som Medicaid) som är baserade på tillgångar. Men det påverkar inte vanliga fördelar som social trygghet eller Medicare på något sätt.
Hur mycket kostar en omvänd hypotekslån?
Du kan få en omvänd inteckning från en privat långivare eller det kan vara federalt försäkrade. Den mest kända produkten är Home Equity Conversion Mortgage (HECM) som stöds av Federal Housing Administration (FHA). Det är i allmänhet billigare än en omvänd hypotekslån från den privata sektorn, men du betalar fortfarande en hel del avgifter som ett hypotekslån (MIP), hemvärdering, titelförsäkring, registreringsavgifter och alla andra standardlånsavslutningskostnader för ditt område.
Vem borde aldrig få en omvänd hypotekslån?
På grund av de många kostnaderna för en omvänd hypotekslån, desto längre har du desto mindre kostar det på lång sikt. Om du bara behöver pengar för en kort tid eller slutar sälja ditt hem efter bara några år, skulle du förmodligen komma framåt att få ett eget kapitallån eller en kreditkredit istället. Men de typer av regelbundna lån kräver att du har tillräcklig inkomst, kredit och att göra månatliga betalningar. Som jag tidigare nämnde spelar ingen av dessa krav på spel för en omvänd hypotekslån.
Om du vill lämna ditt hem till dina arvtagare är det också en omvänd hypotekslån troligen en dålig idé, eftersom hemmet i många fall måste säljas för att betala tillbaka lånet. Du kan dock använda pengarna från en omvänd hypotekslån för att köpa livförsäkring för dina arvingar, vilket skulle ge dem en kontant arv när du dör.
En omvänd hypotekslån är inte för alla, men används klokt, det kan vara en lösning för kontantsträckta pensionärer som har tillräckligt med eget kapital.Det kan hjälpa dig att undvika avskärmning, betala för dyra långtidsvård eller göra hemförbättringar som du behöver desperat. Det kan också vara ett värdefullt planeringsverktyg för kunniga husägare som vill lägga till sina investeringar och socialförsäkringsinkomster vid pensionering.
Få mer pengar tjej
Kom vidare till Money Girl Facebook-sida, där jag skickar pengar tips, nyheter, resurser och andra saker jag gör. Du kan skicka in frågor på Facebook, på Twitter på twitter.com/lauraadams eller via e-post på [email protected]. Anmäl dig också för gratis veckovisa nyhetsbrev för exklusivt innehåll som du inte hittar här eller på podcast. Fler resurser: reversemortgage.org Home Equity Conversion Mortgage FHA-godkända Reverse Mortgage Långivare Vanliga frågor om FHA Reverse Mortgages Fakta om Reverse Mortgages från FTC bestreversemortgage.com reversemortgagealert.org
Mortgage Image med tillstånd av Shutterstock
Fler tips från Money Girl
