Dagens ämne är hur man utnyttjar husägarens skatteutslag som fastighetsinvesterare. I det sista avsnittet pratade jag om skattebrottet från Uncle Sam som tillåter dig att sälja ditt primära hem och betala ingen kapitalvinstskatt på upp till 500 000 dollar av vinst om du är gift med arkivering ihop och upp till 250 000 dollar om du är singel.
Kan du sälja en hyresfastighet skatt gratis?
Men vad sägs om hyresfastigheter? Är det möjligt att tillämpa denna skatteavbrott för uthyrning? Tyvärr gäller inte kapitalvinstutjämningen för hyresfastigheter. Det gäller endast ditt primära hem. Men du kan göra ett hyreshus du äger i ditt primära hem, och därigenom göra försäljningen berättigad till skatteexkluderingen. Om det passar dig kan du flytta in i ditt hyreshus, leva i det i två eller flera år och sedan sälja det och betala ingen skatt på din vinst om det ligger under gränserna för uteslutning.
Hur kan du göra en uthyrningsfastighet kvalificerad?
För att vara berättigad till uteslutning måste du äga och bo i huset under två av de fem senaste åren. Om du äger flera hyreshus och är öppen för en ovanlig livsstil, kan du upprepa processen så ofta som vartannat år, om du vill sälja dina fastigheter utan att betala skatt på vinsten upp till gränserna för uteslutning. Innan du säljer en hyresfastighet, var noga med att du är tydlig om din anledning att sälja och vara säker på att det är en bra anledning. Tänk på att när du säljer ett hus säljer du en tillgång som på lång sikt normalt går upp i värde. Din vinst när du säljer ett hus som har hyras kan vara högre än du förväntar dig. Medan du hyrde ut det, var det troligt att du avskrivna kostnaden för huset på din schema E. När du säljer huset reduceras din kostnadsbas i huset med det antal avskrivningar du har tagit, vilket medför en större vinst. Återigen kan du utesluta upp till 500 000 dollar av vinsten om du är gift och fil gemensamt, och upp till 250 000 dollar om du är singel, om du har ägt och bott i huset under två av de fem senaste åren. Om du flyttar in i en hyresfastighet som du förvärvade genom en 1031 skattefördröjd utbyte är regeln strängare. I stället för att behöva äga och bo i huset under två av de fem senaste åren måste du egentligen äga huset i fem år och leva i det för två av de föregående fem åren för att ta utslaget. (Jag säger mer om skatteförskjutna utbyten i ett framtida avsnitt.) Vad händer om du skulle köpa en fixare övre, renovera den och sälja den till vinst efter att ha bott i den i minst två år? Kan du utnyttja skatteutslaget i denna situation? Ja, det kan du. Om du är någon som skulle tycka om eller åtminstone skulle kunna hantera att bo i en fixer övre medan du gör fixeringen, kan denna uteslutning vara en stor del av din strategi. Jag sa det i det sista avsnittet, men det är värt att upprepa här: det finns ingen gräns för hur många gånger du kan använda uteslutningen. Du får dock använda uteslutningen inte mer än en gång vartannat år.
Slutligen, kom ihåg att du inte behöver köpa ett nästa hus av lika eller större värde för att ta skatteutslaget. Även om detta var fallet före lagen om skattebefrielse från 1997, är det inte längre. Du kan använda den här skatteexkluderingen på vinsten från försäljningen av ditt hem, oavsett om du säljer ditt hem för att flytta upp, till nedskalning eller till och med för att betala ut och resa runt i din RV. Som alltid är det en väldigt smart idé att samråda med en skatte- eller finansrådgivare vid strategiska ekonomiska beslut.
Administrativ
Idag ger jag bort två kopior av Selling Real Estate utan att betala skatt av Richard Williamson. Den här boken är fylld med strategier för att sälja ditt hem, andra hem eller uthyrningsfastigheter utan att betala skatt. Den här veckans vinnare är Eden B. och Keith i Ithaca, NY. Grattis, Eden och Keith! Var noga med att kontrollera din e-post för instruktioner. Cha-ching! Det är allt för nu, med vänlighet av Money Girl, din guide till ett rikare liv. Om du har en fråga eller kommentar, maila det till [email protected]. Och ett stort tack till er som har lagt upp en recension i iTunes. Tack så mycket! Money Girl är en del av Quick and Dirty Tips-nätverket. Kolla in Modern Manners Guy podcast för tips om hur du är mer artig. Tack för att du lyssna! Relaterade länkar:
- IRS Publication 523, "sälja ditt hem"
- Skattebetalarhjälpslagen från 1997
Agent Gratulerar foto från Shutterstock Fler tips från Money Girl
