av Laura Adams
En Money Girl podcast lyssnare som heter Ronda R. frågar:
"Jag äger en lägenhet som jag inte kan sälja eftersom jag är skyldig omkring $ 20.000 mer än vad det är värt. Jag har hyrt ut det sedan jag flyttade för arbete, men intäkterna täcker inte mina hypotekslån och bostadsavgifter. Ska jag korta sälja mitt hem och förstöra min utmärkta kredit - eller behåll lägenheten och hoppas marknaden förbättras?"
Får du inte den fria Money Girl Newsletter? Registrera dig för tips och tips för pengarna!
SVAR:
Att vara undervattens i ett hem är särskilt svårt när du behöver flytta för att vara nära familj eller ta emot ett bra jobbbjudande. Här är de 3 bästa alternativen för Ronda att komma ut ur hennes ekonomiska sylt:
Alternativ 1: En Mortgage Modification
Rondas första drag bör vara att kontakta sin långivare för att diskutera situationen och se över alla alternativ. Hon kan vara berättigad till en icke-avgiftsbelagd hypotekslån, för att sänka räntan och månadsbetalningen.
En ändring kan få hennes totala månatliga utgifter under hyresinkomsten, vilket gör det överkomligt att hålla fastigheten. Om Ronda tror att hennes lägenhetens marknadsvärde så småningom kommer att gå upp, så kan hon sälja det senare när hon inte längre skulle vara under vattnet. Det här är definitivt hennes bästa alternativ.
Alternativ # 2: Ett inlösenförsäljning
Om Ronda har tillräckligt med pengar för att täcka den förväntade hypotekslånet vid stängning, kunde hon sälja lägenheten till bästa möjliga pris nu och betala skillnaden utanför facket.
Om hon inte har tillräckligt med pengar just nu kan en ändring göra det möjligt för henne att spara sig för att betala en brist - speciellt om hon kunde höja hyran och göra en blygsam vinst varje månad.
Alternativ 3: En kort försäljning
Om Ronda inte är berättigad till en hypotekslånsändring, kan inte göra en kontantförsäljning och inte har råd att hyra fastigheten med förlust, bör hon diskutera en kort försäljning med långivaren. Beroende på var du bor kan en långivare kunna stämma dig för förlusten i en kort försäljning - så gör aldrig en utan att få en långivarens godkännande först.
Men i många fall skulle en långivare hellre arbeta med en nödsituerad husägare och ta en liten förlust från en kort försäljning än att riskera default på hela inteckningslånet.
En annan nackdel med en kort försäljning är vad Ronda nämnde, skadad kredit. En kort försäljning innebär att du inte betalar din hypotekslån i sin helhet, vilket finns kvar på din kreditrapport i upp till 7 år.
Ronda kunde förhandla om att långivaren skulle rapportera skulden till kreditbyråerna som "betalade i sin helhet" men de är inte skyldiga att följa den begäran.
För att fullt ut förstå sina möjligheter och eventuella rättsliga och skattemässiga skulder borde Ronda samråda med en fastighetsmäklare innan han går vidare med en kort försäljning.
Andra artiklar och resurser du kan gilla: Ska jag betala av mitt hypotek eller investera? Bästa tips för att förbättra ditt kreditresultat snabbt 7 saker att veta om Justerbar-Rate Mortgages (ARM) Få ditt gratis kreditpoäng (utan att skada ditt kredit)
Prenumererade inte på podcasts gratis pengarflicka på iTunes? Klicka här för att prenumerera!
Undervattens på räknaren foto från Shutterstock. Fler tips från Money Girl
