Förra veckan diskuterade vi den skattefria vinsten vid försäljning uteslutande för hyresfastigheter. Dagens ämne är hur mycket du kan dra av om du investerar i fastigheter. Investeringar i fastigheter erbjuder sätt att kompensera din intjänade inkomst på din avkastning.
Hyresfastigheter och din skattemässiga avkastning
Om du äger en hyresfastighet, är alla utgifter som är direkt förknippade med det (såsom hypotekslån, fastighetsskatt, underhåll och reparationer, och resor till och från uthyrningen) avdragsgilla. Du rapporterar dessa utgifter på schema E. Plus, även om en hyrafastighet är en tillgång som normalt uppskattar på lång sikt, kan skattkoden göra det möjligt att avskriva det. Detta skapar en extra kostnad som också kan dras av på din avkastning. Bostadsuthyrning avskrivs över 27,5 år eller cirka 3,6% per år. Bara värdet av byggnaden och andra förbättringar kan skrivas av. Marken kan inte avskrivas eftersom den inte slits ut. Låt oss ta ett exempel på ett hus som kostar $ 200.000. Om 80% av värdet är strukturen och 20% är marken, skulle strukturens värde vara 160.000 dollar. Beloppet du kan dra av för avskrivningar skulle vara $ 160,000 / 27,5 år, eller drygt $ 5800.
Passiv förlustavdrag
I många fall kommer avskrivningarna att skapa en passiv "förlust" på din avkastning. Fastigheter betraktas som en passiv investering och i allmänhet kan passiva förluster endast dras av mot passiv inkomst. Men skattekoden tillåter ett undantag: Du kan dra upp till $ 25 000 i passiva förluster mot din aktiva inkomst (det vill säga din inkomst från arbete eller utdelning) om du uppfyller kraven för aktivt deltagande. Ok, så vad betyder det? Aktivt deltagande innebär att du måste äga minst 10% av hyresfastigheten och vara ansvarig för betydande beslut som påverkar det. Även om du använder en fastighetschef för att hantera din hyra, uppfyller du kravet på aktivt deltagande om du fattar nyckelhanteringsbeslut (såsom godkännande av hyresgäster och kostnader för reparationer). Här är ett exempel på hur det passiva förlustavdraget fungerar: Låt oss säga att du är singel och din modifierade justerade bruttoinkomst är $ 50 000. Och låt oss säga att du har en passiv förlust på $ 10 000 från en duplex du äger och aktivt deltar i. I det här exemplet kan du dra av hela förlusten på $ 10 000 från ditt intäkter på $ 50 000 vilket minskar din skattepliktiga inkomst avsevärt för det året.
Avdrag för fastighetsförluster
Så länge som din ändrade justerade bruttoinkomst är $ 100 000 eller mindre, kan du dra av hyreskostnader på upp till $ 25 000 per år från din löneinkomst, vare sig du är singel eller gift och fil gemensamt. OK, så om din ändrade justerade bruttoinkomst är $ 100 000 eller mindre, kan du dra av upp till $ 25 000 i passiva förluster mot din löneinkomst. Men vad händer om din inkomst är högre? För modifierade justerade bruttoinkomster mellan $ 100.000 och $ 150.000, minskar avdraget: det minskar 50 cent för varje dollar din inkomst överstiger $ 100,000. Så om din modifierade justerade bruttoinkomst var till exempel 125 000 dollar, skulle du till exempel kunna dra av dig upp till $ 12 500 i uthyrning av fastighetsförluster från din arbetsinkomst. Om din ändrade justerade bruttoinkomst är $ 150 000 eller mer, är du inte längre berättigad till avdraget. Men även om du inte är berättigad, förlorar du inte avdraget! Du kan överföra fastighetsinvesteringar förlust i obestämd tid till framtida år och använda dem när din inkomst faller till en nivå som gör dig kvalificerad. Du kan också använda överföringsförlusterna för att kompensera realisationsvinster när du säljer en hyresfastighet. Tänk på att när du säljer en hyresfastighet måste du minska kostnadsbasen med det antal avskrivningar du har tagit, vilket ger en större vinst. Detta kallas "avskrivning återtagning". Jag har inte tid att gå in i det här avsnittet, men det finns ett sätt att rulla avskrivningar och realisationsvinster när du säljer en hyresfastighet till inköp av en ny egendom för att skjuta upp betalande skatter på dem. Att kompensera din aktiva inkomst med upp till 25 000 dollar i fastighetsinvesteringar är bara ett av de sätt som fastigheter kan hjälpa dig att skydda din inkomst från skatter. I ett framtida avsnitt kommer jag att berätta om en annan metod som gör att du kan dra full nytta av passiva förluster. Som alltid är det en smart idé att konsultera en skatte- eller finansrådgivare.
Administrativ
Flera av er har mailat mig om att rekommendera böcker att läsa för att lära sig mer om välståndsskapande. Jag har sammanställt en sommarläsningslista som du hittar i avsnittet Money Girl på quickanddirtytips.com (se sidofältet). På hemsidan kan du också se listan över böcker jag har gett bort i tidigare bokbidrag. Och talar om boken ger-aways, idag ger jag bort två kopior av Nybörjarens guide till fastighetsinvestering av Gary Eldred. Denna bok har alla typer av användbara råd om du är en början fastighetsinvesterare eller tänker på att komma igång. Den här veckans vinnare är Gary i Reno och Luke i Denver. grattis! Var noga med att kontrollera din e-post för instruktioner. Cha-ching! Det är allt för nu, med vänlighet av Money Girl, din guide till ett rikare liv. Om du har en fråga eller kommentar, maila det till [email protected] om du inte redan har gjort det, vänligen ta en stund att skicka en recension i iTunes. Money Girl är en del av Quick and Dirty Tips-nätverket. Kolla in Modern Manners Guy podcast för tips om hur du är mer artig. Tack för att du lyssna! relaterade länkar o IRS Publication 527, Bostadshyresfastigheter
Bild med tillstånd av Shutterstock Fler tips från Money Girl