I det här inlägget berättar jag vad du behöver veta om att sälja ditt hem och hur det ska beskattas.
Skaffa en skatteavbrott när du säljer ditt hem
Ett av de sätt som regeringen uppmuntrar till bostadsägande (eller någon verksamhet för den delen) är att ge oss skatteincitament. Skatteincitament är bra eftersom de tillåter dig att behålla mer pengar än att betala till staten. En av de största skatteavbrott du kan få blir ett alternativ när du säljer din primära bostad - och det har att göra med realisationsvinster.
Vad är kapitalvinster och förluster?
Så låt oss börja med att kortfattat diskutera realisationsvinster och förluster. Du vet att du måste betala skatt på inkomst från ditt jobb, företag eller intresse du får från ett bankkonto, till exempel-det kallas vanlig inkomst. Men du måste också betala skatt på vinst du gör från en investering - det kallas en realisationsvinst.
En realisationsvinst uppstår när du säljer en kapital tillgång för mer än vad det kostar dig. Och en kapitalförlust är-du gissade det-pengar du förlorar vid försäljning av en kapital tillgång. Fastigheter, aktier, fonder och många andra typer av investeringar är kapital tillgångar. När du gör en vinst från att köpa dem låga och sälja dem high-bravo! Du har precis skapat en vinst!
Men vad sägs om kapitalförluster? Du kan kompensera de flesta kapitalförluster mot dina kapitalvinster för att minska din skatteskuld. Men det är tyvärr inte så med förlust från försäljningen av ditt huvudsakliga hem. Och det är en fråga jag får ofta. Så jag vill se till att du förstår att när du förlorar pengar på försäljningen av din primära bostad, kan den inte "skrivas av" eller dras av från din skattepliktiga inkomst.
Hur beräknas en kapitalvinst i hemmet?
När du tar skillnaden mellan det belopp du inser från din hemförsäljning och den justerade basen eller kostnaden, har du beräknat vinsten eller förlusten. Det kan vara lite komplicerat, så istället för att gå in i detaljerna här hänvisar jag till arbetsbladen i IRS Publication 523. Om det belopp du inser från en hemförsäljning är mer än din investering i fastigheten, då ha en vinst. Om du till exempel uppgav $ 215 000 på försäljningen av ditt hem och din justerade bas är $ 200 000 så skapade du en realisationsvinst på $ 15 000. Men om din grund är mindre än vad du insåg, har du en förlust som inte är avdragsgill.
Hur mycket vinst kan uteslutas vid försäljning av fastigheter?
Även om en realisationsvinst är beskattningsbar, är den goda nyheten att du i allmänhet kan utesluta hela eller en del av vinsten vid försäljning av ditt huvudsakliga hem från skatt.
Även om en realisationsvinst är beskattningsbar, är den goda nyheten att du i allmänhet kan utesluta hela eller en del av vinsten vid försäljning av ditt huvudsakliga hem från skatt. Så hur mycket vinst kan du göra försvinner? Tja, det är en ganska stor bit av förändring upp till $ 250.000. Eller om du är gift och skickar en gemensam skattedeklaration kan du utesluta upp till $ 500.000 av vinst. En änka eller änkling, som inte gifte sig innan de säljer sitt hem, kvalificerar sig allmänt för att utesluta upp till 500 000 dollar.
Vad är kvalifikationerna för att utesluta kapitalvinster i ditt hemförsäljning?
Krav som du måste mötas för att vara berättigade till uteslutningen av hemmalagets kapitalvinst är ganska enkla. Du måste ha ägt hemmet och använt det som din huvudsakliga bostad under minst två av de fem år som föregick försäljningen. Kravet förlängs till två av de föregående tio åren om du eller din make är kvalificerad statliga anställda, är i militären eller arbetar för fredskorps. Du kan bara hävda ett primärt boende i taget, även om du äger mer än ett hem. Det kan vara ett hus, lägenhet, co-op lägenhet, husbil eller till och med en husbåt.
Hur ofta kan du utesluta kapitalvinster på hemförsäljning?
En stor del av kapitalvinstbefrielsen för hemförsäljning är att det inte finns någon gräns för hur många gånger du kan ta det under din livstid. Eftersom du måste leva i hemmet i minst två år för att kvalificera, kan du teoretiskt skörda en skattefri vinst vartannat år om du var villig att sälja, köpa och flytta det ofta. Det låter som en bra strategi, men bara tanken på att flytta som ofta släpper ut mig!
Vad händer om du inte kvalificerar dig för kapitalavskrivningen?
Om du inte uppfyller kraven för att kvalificera dig för uteslutningen av kapitalvinster kan du fortfarande kvalificera dig för delvis uteslutning. Det kan vara fallet om du var tvungen att sälja ditt hem på grund av dålig hälsa, att flytta (mer än 50 mil bort) för ett nytt jobb eller för andra oförutsedda omständigheter, till exempel att bli arbetslös eller skilja sig. Men du måste betala kapitalvinstskatt på vilken vinst som du inte kan utesluta. En realisationsvinst beskattas annorlunda än ordinarie inkomst. Det beskattas också annorlunda beroende på hur länge du ägde tillgången som såldes. Ägarskap för ett år eller mindre gör transaktionen en kortfristig vinst. Och om du ägde tillgången i mer än ett år betraktas det som en långsiktig vinst.
Skillnaden mellan korta och långsiktiga kapitalvinster
Skattesatserna för kortfristiga realisationsvinster är samma som skattesatserna för ordinarie inkomst. Men långsiktiga vinster får mycket god skattebehandling. Du betalar mycket mindre skatt för en långsiktig realisationsvinst än för samma summa av ordinarie inkomst. För 2010 är den högsta skattesatsen för en långsiktig realisationsvinst 15%, men den högsta kursen för ordinarie inkomst går upp till 35%.Och den lägsta skattesatsen för en långsiktig realisationsvinst är faktiskt noll om du är i en av de två lägsta skattefästena. Skattesatser för både vanligt inkomst och realisationsvinster förväntas öka efter 2010, så var noga med att kolla taxfoundation.org för aktuell information.
Och jag har en snabb tjänst att fråga: Var vänlig och ta en stund för att slutföra vår lyssnarundersökning. Klicka här eller på den blå "Listener Survey" knappen längst ner till höger på sidan. Vi vill veta mer om dig! Och se till att bli fan av Money Girl Facebook-sidan så att du kan få uppdateringar, mer pengar tips och visa meddelanden från mig.
Fler resurser: IRS Publication 523, säljer ditt hem tillhandahåller fullständiga regler och arbetsblad Försäljning av ditt hem (Skatteämne 701) Schema D är hur du gör anspråk på kapitalvinster och förluster Instruktioner för Schema D har mer information om realisationsvinster och förluster
Till salu bild med tillstånd av Shutterstock
Fler tips från Money Girl
