Dagens ämne är ett nytt skatteavdrag för homebuyers. Ett nifty nytt skatteavdrag är tillgängligt för hemmakontor i år. I slutet av december tecknade presidenten en lag om skattelättnad som gör hypotekslånsförsäkring för hem som köpts under 2007 avdragsgilla. OK, så vad är exakt hypotekslån och under vilka omständigheter kan du dra av det?
Private Mortgage Insurance (PMI)
Privat Mortgage Insurance (även känd som PMI) är försäkring som skyddar långivaren, inte du. Om du köper ett hem kräver långivaren vanligtvis att du betalar PMI om beloppet på ditt lån är 80% eller mer än värdet av huset. Tanken är att ett lån som är mer än 80% av värdet av huset är ett mer riskabelt lån för långivaren att göra. I långivarens ögon kanske du är mer benägna att gå bort från lånet eller sträcka mer ekonomiskt för att köpa huset eftersom du sätter mindre än 20% ner. (I själva verket kan dessa antaganden eller inte vara fallet - till exempel kan många homebuyers och investerare sänka 20% eller mer, men väljer inte att så att de kan behålla mer pengar för dem genom sina andra investeringar. ) Om låntagaren standardiserar, försäkrar PMI långivaren om de behöver avskärma på huset. Trots att denna försäkring skyddar långivaren, betalar låntagaren tyvärr det.
Hur fungerar PMI?
PMI är en avgift som normalt läggs till i din månadsbetalning. Kostnaden för PMI ökar när din betalning minskar. Den årliga kostnaden för PMI varierar men är i allmänhet omkring 0,5% av lånebeloppet. Och att bli av med PMI är inte alltid okomplicerad, men det är oftast möjligt efter att du har minst 20% eget kapital i huset (mer om detta ämne i en framtida episod). En av nackdelarna med PMI är att det fram till i år inte har varit avdragsgilla. Som ett resultat har kreativa lösningar uppfunnits för att antingen undvika PMI eller göra det avdragsgilla.
Hur man undviker PMI
En kreativ lösning som ofta används för att undvika att betala PMI är att få två lån istället för en. Låt oss exempelvis säga att du vill köpa ett hus och sätta ner 5%. Du kan undvika PMI genom att få ett första lån för 80% av hemvärdet och ett andra lån för resterande 15%. Att använda två lån tillsammans på detta sätt för att undvika att betala PMI kallas ett piggy-back lån. Det andra lånet "piggy backs" på det första lånet. Det andra lånet kan vara ett hem-eget kapital kredit eller en fast ränta andra inteckning. Homebuyers sätter mindre än 20% ner har vanligtvis använt ett piggy-back lån för att undvika PMI. Innan i år var det nästan alltid en bättre affär än att betala PMI eftersom hypotekslånet för både första och andra lån är avdragsgill om du anger avdrag. En kreativ lösning för dem som har velat lägga ner mindre än 20% och inte har något emot att ta PMI så länge de kan dra av det har varit att gå med en långivare som kommer att rulla kostnaden för PMI till din ränta. Genom att ta ut en något högre hypotekslån kan långivaren betala PMI för dig och du får dra av kostnaden. En nackdel med denna strategi är dock att du inte kan bli av med PMI utan att refinansiera lånet. Men med den nya skattelättnaden kan du nu dra av PMI för ett hem eller ett andra hem som du köpte 2007 om du är berättigad Den nya lagen gäller för nya köplån från 2007. Det gäller inte refinansierade lån.
Vem kan dämpa PMI?
OK, så vem är berättigad att dra av PMI? Du kan dra av PMI om din justerade bruttoinkomst är $ 100 000 eller mindre (eller $ 50 000 om du är gift och lämnar in separat). För justerade bruttoinkomster mellan 100 000 och 110 000 USD avvecklas PMI-avdraget. Det minskar med 10% för varje $ 1000 att din justerade bruttoinkomst överstiger $ 100 000. Om din justerade bruttoinkomst är 110 000 dollar eller mer, är avdraget inte tillgängligt för dig. Kom ihåg att din justerade bruttoinkomst eller AGI är din inkomst minus de flesta avdrag, inklusive hypotekslån. Så kom ihåg att om du köper ett hus i år kan ditt AGI vara lägre om du anger avdrag och drar av din nya hypotekslån. Kontakta en skatterådgivare om du behöver hjälp med att uppskatta ditt AGI och berättigande för avdrag för PMI. Den nya lagen som gör PMI-avdragsgilla gäller för 2007. Förmodligen kommer det att förnyas av kongressen efter 2007. Målet med denna skattelagsbyte är att få hushållsägare inom räckhåll för fler människor och göra en stor nedbetalning mindre än ett hinder för husägare. Kom dock ihåg att det nya avdraget gäller för lån på hem köpta under 2007. Det gäller inte lån som tagits ut före i år.
Så om du planerar att köpa ett hem eller andra hem i år och är berättigade att dra av PMI, fråga din inteckning mäklare eller långivare för att visa dig kostnaden för att betala PMI jämfört med kostnaden för att få ett andra lån. Jämför de två kostnaderna och gå med affären som är bättre för dig. För en länk till en räknare som jämför kostnaden för ett andra lån gentemot PMI, gå till botten av den här sidan.
Administrativ
Idag ger jag bort två kopior av Ric Edelmans Vanliga människor, extraordinära rikedomar. Denna bok berättar hemligheterna om hur 5000 amerikaner blev extraordinära investerare. Den här veckans vinnare är Richard B. och Jody i Manchester, Michigan. Grattis, Richard och Jody! Kontrollera din e-post för instruktioner. Cha-ching! Det är allt för nu, med vänlighet av Money Girl, din guide till ett rikare liv. Om du har en fråga eller kommentar, maila det till [email protected]. Och medan du är på QuickAndDirtyTips.com, var snäll och ta ett ögonblick för att ta en titt på Money Girl-publiken. Jag skulle verkligen uppskatta det! Money Girl är en del av QDnow-nätverket. Kolla in Modern Manners Guy podcast. Denna vecka pratar han om hur man artigt berättar för någon de luktar. Tack för att du lyssna! Relaterade länkar:
- Kalkylator: Vilket är bättre? Tar ett andra lån eller betalar PMI?
- Skattehjälps- och hälsovårdslagen från 2006
- Vita husets faktablad om lagen
Bild med tillstånd av Shutterstock Fler tips från Money Girl
